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Aktuelle Informationen

Akteuelle Informationen

Rechtsprechung zur Immobilienertragsteuer: Ausweitung der Hauptwohnsitzbefreiung

Gewinne aus privater Grundstücksveräußerung unterliegen grundsätzlich der Immobilienertragsteuer.

Von der Besteuerung ausgenommen sind jedoch unter anderem Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn sie dem Veräußerer entweder ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Die Finanzverwaltung vertritt in den Einkommensteuerrichtlinien die Ansicht, dass Hauptwohnsitzzeiten des Verkäufers vor dem eigenen Erwerb beachtlich sind, wenn der Verkäufer das Eigenheim oder die Eigentumswohnung geerbt oder geschenkt erhalten hat oder durch Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens oder der ehelichen Ersparnisse nach § 83 EheG erworben hat. Insbesondere die vom Mieter gesammelten Hauptwohnsitzzeiten im Mietobjekt vor dem eigenen Erwerb dieses Mietobjektes (Eigenheim oder der Eigentumswohnung) hat die Finanzverwaltung als unbeachtlich gewertet.

Der Verwaltungsgerichtshof hat nun allerdings in einer aktuellen Entscheidung ausgesprochen, dass auch Hauptwohnsitzzeiten relevant sind, die vor dem Kauf der Eigentumswohnung erworben wurden. Es kommt daher nur darauf an, dass das Eigenheim oder die Eigentumswohnung dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben – das Gesetz verlangt dazu weder zivilrechtliches noch wirtschaftliches Eigentum.

Das soll auch dann gelten, wenn die Wohnung zwar bei der Veräußerung, aber nicht über die gesamte Zeit der Nutzung als Hauptwohnsitz eine Eigentumswohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 gewesen ist.

Im konkreten Fall hat der spätere Verkäufer im Jahr 2007 mit einer gemeinnützigen Bauvereinigung einen Mietvertrag als Mieter über eine Wohnung in einer Wohnhausanlage abgeschlossen. Im April 2013 hat der spätere Verkäufer diese Wohnung von der gemeinnützigen Bauvereinigung gekauft und die Wohnung im September 2013 um einen deutlich höheren Preis weiter verkauft. Nach dem Kauf der Wohnung durch den späteren Verkäufer wurde ob der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet. Der Verkäufer hat die Wohnung seit Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2007 durchgängig bis zur Veräußerung im September 2013 als Hauptwohnsitz genutzt. Die Hauptwohnsitzbefreiung konnte letztendlich durch Anrufung des Verwaltungsgerichtshofes erfolgreich geltend gemacht werden.

Entscheidung des VwGH: Ra 2017/13/0005 vom 24. 1. 2018.

Register der wirtschaftlichen Eigentümer – Vorsicht: Zwangsstrafen

Das Wirtschaftliche Eigentümer Registergesetz ist überwiegend am 15. 1. 2018 in Kraft getreten.

Damit wurde ein Register eingerichtet, in das die wirtschaftlichen Eigentümer von Gesellschaften, anderen juristischen Personen und Trusts eingetragen werden. Betroffen sind daher unter anderem auch Aktiengesellschaften (AG), Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH), Offene Gesellschaften (OG), Kommanditgesellschaften (KG), Privatstiftungen und Vereine.

Durch dieses Register soll ein wesentlicher Beitrag zur Verhinderung von Geldwäscherei und Terrorismusfinanzierung geleistet werden.

Die oben genannten Rechtsträger sind unter anderem verpflichtet, die Identität ihres wirtschaftlichen Eigentümers festzustellen und die erforderlichen Daten über ihre wirtschaftlichen Eigentümer an die Registerbehörde zu melden. Kopien der Dokumente und Informationen, die für die Feststellung und Überprüfung der wirtschaftlichen Eigentümer erforderlich sind, sind bis mindestens fünf Jahre nach dem Ende des wirtschaftlichen Eigentums der natürlichen Person aufzubewahren.

Meldungen sind erstmalig bis spätestens 1. Juni 2018 zu erstatten. Bei späteren Neugründungen oder Änderungen des wirtschaftlichen Eigentümers sind die Meldungen binnen vier Wochen nach der Neueintragung in das jeweilige Register (Firmenbuch, Vereinsregister) bzw. nach Kenntnis der Änderung vorzunehmen.

Wirtschaftliche Eigentümer sind alle natürlichen Personen, in deren Eigentum oder unter deren Kontrolle ein Rechtsträger letztlich steht. Die Regelungen sind im Einzelnen sehr detailliert.

Beachten Sie: Wird die verpflichtende Meldung nicht oder nicht vollständig erstattet, können von der Abgabenbehörde Zwangsstrafen verhängt werden. Die Strafen betragen bei grob fahrlässiger Verletzung bis zu € 100.000,-- und bei vorsätzlicher Verletzung von Meldeverpflichtungen bis zu € 200.000,--. Im Falle der Fristversäumnis wird ein Zwangsstrafverfahren automationsunterstützt vom zuständigen Finanzamt eingeleitet.

Mit der Feststellung, Überprüfung und Meldung der wirtschaftlichen Eigentümer sind wir Ihnen gerne behilflich.

Akteuelle Informationen

Rechtsprechung: Gesellschafterwechsel und Kündigungsrecht iSd §§ 69 f VersVG

Bei Veräußerung der versicherten Sache geht zunächst der Versicherungsvertrag auf den Erwerber der Sache über; jedoch steht sowohl dem Versicherer als auch dem Erwerber der Sache ein Kündigungsrecht aus Anlass der Veräußerung der versicherten Sache zu.

Eine Veräußerung der versicherten Sache im Sinne des Versicherungsvertragsgesetzes liegt vor, wenn bewegliche oder unbewegliche Sachen im Wege der Einzelrechtsnachfolge veräußert werden.

Haus- oder Grundstückskauf: Auch der Verkauf einer Liegenschaft (z.B. eines Einfamilienhauses oder eines unbebauten Grundstückes) ist von dieser Bestimmung umfasst, sodass dem Käufer der Liegenschaft das Recht zusteht, den Versicherungsvertrag binnen 30 Tagen ab Zustellung des Grundbuchbeschlusses, mit welchem die Einverleibung seines Eigentumsrechtes genehmigt wird, zu kündigen.

Tipp: Die bestehende Versicherungspolizze sollte vom Käufer der Liegenschaft genau geprüft werden. Entscheidet sich der Käufer gegen diese Versicherung, darf nicht auf die rechtzeitige Kündigung derselben vergessen werden.

Unternehmen: Keine Veräußerung liegt nach der Rechtsprechung des OGH beim Wechsel der Gesellschafter einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung vor, weil die Identität des Eigentümers der Sache, und zwar der GmbH, unverändert bleibt.

Der OGH hat nun entschieden, dass bei einer versicherten GmbH & Co KG ein Wechsel aller Kommanditisten und bei der einzigen Komplementärin (der GmbH) ein Wechsel aller Gesellschafter weder direkt noch analog einen Fall der Veräußerung der versicherten Sache im Sinne des Versicherungsvertragsgesetzes darstellt, da sich dadurch eine Änderung in der Person der Eigentümerin (der KG) nicht ergibt.

Entscheidung des OGH: 7 Ob 74/17 h vom 21. 9. 2017.

Akteuelle Informationen

Rechtsprechung: Firmenbucheintrag als Anbieten im Sinne der GewO

Das Anbieten einer den Gegenstand eines Gewerbes bildenden Tätigkeit an einen größeren Kreis von Personen ist der Ausübung des Gewerbes gleichzuhalten. Ist daher für die Ausübung der Tätigkeit eine Gewerbeberechtigung erforderlich, so ist dies auch für das bloße Anbieten dieser Tätigkeit der Fall.

Das Anbieten einer gewerblichen Tätigkeit in diesem Sinne ist erfüllt, wenn einer an einen größeren Kreis von Personen gerichteten Ankündigung die Eignung zukommt, in der Öffentlichkeit den Eindruck zu erwecken, dass eine unter den Wortlaut der Ankündigung fallende, gewerbliche Tätigkeit entfaltet wird (VwGH 25. 2. 2004, 2002/04/0069).

Der Verwaltungsgerichthof hat in seiner unten zitierten Entscheidung festgehalten, dass es für die Ankündigung nicht darauf ankommt, dass diese an einen größeren Kreis von Personen gerichtet ist, sondern dass die Ankündigung grundsätzlich für die gesamte Öffentlichkeit zugänglich ist.

Da bereits das Anbringen einer (selbst unauffälligen) Firmentafel mit entsprechendem Hinweis auf eine bestimmte Tätigkeit, die den Gegenstand eines Gewerbes bildet, eine entsprechende Ankündigung darstellt, richtet sich auch die Eintragung im offenen Firmenbuch an einen größeren Kreis von Personen.

Tipp: In den Geschäftszweig der Firmenbucheintragung sollten daher nur jene Tätigkeiten aufgenommen werden, für die eine entsprechende Gewerbeberechtigung vorliegt bzw. für die eine Gewerbeberechtigung nicht erforderlich ist. Ansonsten drohen Verwaltungsstrafen.

Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes: 2016/04/0098-3 vom 23. 11. 2016.

Akteuelle Informationen

Regelungsbedarf: Digitaler Nachlass

Um den Nachlass zu regeln, werden häufig letztwillige Verfügungen errichtet.

 

In der Praxis wird dabei üblicherweise nur auf Vermögenswerte abgestellt, nicht jedoch auf die persönlichen Daten und das, obwohl die Digitalisierung eine immer größere Rolle im täglichen Leben spielt.

 

Fotos auf Instagram, Daten im Cloud-Speicher, Profile in sozialen Netzwerken wie Facebook und Twitter oder in Business Netzwerken wie Linkedin, Videos auf dem eigenen YouTube-Kanal, Kryptowährungen wie Bitcoin oder Ethereum und eine Vielzahl an weiteren Daten bilden den digitalen Nachlass. In die Nachlassplanung einzubeziehen sind aber auch verschiedene Accounts wie z.B. der Online-Banking-Zugang, FinanzOnline, der E-Mail- oder Shopping-Account, Streaming-Dienste wie Amazon Prime oder Netflix und viele andere mehr. Wer soll im Todesfall Zugriff auf diese Daten erhalten? Wie kann der Zugriff sichergestellt werden? Was soll mit den Daten und Accounts nach dem Tod passieren?

 

Üblicherweise haben die Anbieter der Online-Dienste ihren Sitz nicht in Österreich, sondern in den USA. Aufgrund von Sprachbarrieren und unterschiedlichen Rechtssystemen wird die ohnehin schon komplizierte Thematik zusätzlich erschwert. Um zu vermeiden, dass im Todesfall Personen ungewünscht Zugang zu Daten erhalten, die Daten nicht aufgefunden werden können oder diese nicht wunschgemäß verwendet werden, sollte man sich frühzeitig mit der digitalen Nachlassplanung auseinandersetzen.

 

Wir beraten Sie gerne dabei, erstellen entsprechende letztwillige Verfügungen und bieten die sichere und dauerhafte Verwahrung von Passwörtern und Zugangsdaten an.

 

Das Erstgespräch beim Notar ist kostenlos.

Akteuelle Informationen

Lassen Sie Ihren Gesellschaftsvertrag rechtzeitig überprüfen

Sollten Sie planen, einen neuen Mitgesellschafter in Ihre Gesellschaft aufzunehmen, empfiehlt es sich, vor diesem Schritt Ihren Gesellschaftsvertrag überprüfen zu lassen. Neue Ideen, Expandierungsvorhaben und gemeinsame Ziele lassen Sie vielleicht vergessen, dass in Zukunft möglicherweise nicht mehr alles eitel Wonne zwischen den Gesellschaftern sein könnte. Eine umfassende Prüfung und allenfalls Abänderung Ihres Gesellschaftsvertrages kann Ihnen künftig viel Ärger und Geld ersparen. Statt sich mit kostenintensiven Interna beschäftigen zu müssen, sollten Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren können: Ihr Unternehmen. 


Ein gut formulierter Gesellschaftsvertrag ist ein stabiles Fundament für Ihr Unternehmen. Wir beraten Sie gerne dabei. Das Erstgespräch beim Notar ist kostenlos.

Akteuelle Informationen

Ohne Testament geht der Lebensgefährte möglicherweise leer aus

Das Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 trat überwiegend am 1. Jänner 2017 in Kraft. Neben bloß sprachlichen Änderungen wurden die weitgehend aus dem Jahr 1811 stammenden erbrechtlichen Regelungen auch inhaltlich angepasst. Erstmals wurde auch ein sogenanntes außerordentliches Erbrecht für Lebensgefährten eingeführt:

Gelangt kein gesetzlicher Erbe zur Verlassenschaft, so fällt dem Lebensgefährten des Verstorbenen die ganze Erbschaft zu, sofern er mit dem Verstorbenen als dessen Lebensgefährte zumindest in den letzten drei Jahren vor dem Tod des Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gelebt hat. Dies bedeutet aber auch, dass ohne Testament der Lebensgefährte nur dann erbt, wenn kein (auch weit entfernter) Verwandter vorhanden ist. So gehen ohne Testament zum Beispiel die Nachkommen der ebenfalls bereits verstorbenen Tante des Verstorbenen dem Lebensgefährten im Erbrecht vor.

Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Lebensgefährten daher trotz der Änderungen durch das Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 eine letztwillige Verfügung (Testament) errichten. Wir beraten Sie gerne dabei. Das Erstgespräch beim Notar ist kostenlos.

Akteuelle Informationen

Wer gut betreut sein will, muss vorsorgen

Das Gesetz besagt: Vermag eine volljährige Person, die an einer psychischen Krankheit leidet oder geistig behindert ist, alle oder einzelne ihrer Angelegenheiten nicht ohne Gefahr eines Nachteils für sich selbst zu besorgen, so ist ihr auf ihren Antrag oder von Amts wegen dazu ein Sachwalter zu bestellen. Möchten Sie für diese Situation vorsorgen, besteht die Möglichkeit vor Verlust der Geschäftsfähigkeit eine Sachwalterschaftsverfügung zu treffen oder eine Vorsorgevollmacht zu erteilen. Bei der Sachwalterschftsverfügung benennen Sie eine geeignete Person, von der Sie möchten, dass das Gericht sie zu Ihrem Sachwalter bestellt oder Sie benennen Personen, von denen Sie jedenfalls nicht möchten, dass sie zu Ihrem Sachwalter bestellt werden.

Mit der Vorsorgevollmacht können Sie eine oder mehrere Personen auswählen, die Sie im Vorsorgefall vertritt/vertreten (also für Sie entscheidet und handelt). Da der Vorsorgebevollmächtige anders als der Sachwalter vom Gericht nicht kontrolliert wird, sollten nur absolute Vertrauenspersonen bevollmächtigt werden. Sie können auch mehrere Personen bevollmächtigen, die sich gegenseitig kontrollieren.

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